Капремонт в Новотроицке: одни не платят - другие не делают

Предложение увеличить взносы за капремонт жителям, чьи дома попадают в программу ремонтов 2019 года, вызвало неудовольствие населения. За разъяснениями они обратились в газету. Тема оказалась довольно сложной, и разобраться с тем, стоит ли общему собранию жильцов соглашаться на рост трат, мы пригласили пресс-секретаря Фонда модернизации ЖКХ Оренбургской области Юлию Симонову.

Правительство области ежегодно корректирует тарифы на проведение капитального ремонта МКД. Так, в 2018 году жители двухэтажек платили по 4,62 рубля с квадратного метра, собственники квартир в МКД до пяти этажей – 6,26 рубля, дома в шесть этажей и выше – 7,92. В 2019 году тарифы подняли до 5,27; 6,68 и 8,46 рубля соответственно. Но и этого, как выяснилось на ноябрьском собрании жильцов в администрации города, не хватает для выполнения всего объема работ. Отметим, что уровень принятого в регионе тарифа является минимальным, то есть его увеличение возможно с согласия собственников квартир. На собрании не было представителей Фонда, что вызвало неудовольствие присутствующих новотройчан.

— Специалисты Фонда по закону не имеют права инициировать и вмешиваться в собрания собственников, но могут приглашаться для консультаций. Мы приходим только если есть приглашение, на ноябрьское собрание нас не позвали,

 – сразу обозначила зону ответственности Юлия Симонова.


Вопросом проведения капремонтов, кроме Фонда, заняты собственники помещений в МКД (жильцы приватизированных квартир, владельцы офисов и муниципалитет, сдающий неприватизированное жилье внаем); обслуживающие жилищный фонд управляющие компании; местные и региональные власти. И Фонд выступает в качестве модератора, который гармонизирует волеизъявление всех имеющих отношение к процессу сторон, отмечает Симонова. 

— По закону только собственники могут определять, какие виды работ им необходимы и в какие сроки они должны быть выполнены, выбирают источники финансирования проведения капитального ремонта дома. Они же утверждают предварительную стоимость, далее согласовывают сметную стоимость, участвуют в контроле работ, осуществляют комиссионную приемку ремонта. Отмечу, что это, с одной стороны, право собственников, а с другой – обязанность, потому что содержание дома в исправности прописано в Жилищном кодексе. У управляющих компаний спектр полномочий проистекает из тех договоров, которые они подписали с собственниками по управлению и обслуживанию многоквартирного дома и тоже регламентированы законами. И скажу, что никто лучше коммунальщиков не знает состояние обслуживаемых ими домов.

Во-первых, потому что техническая документация по каждому дому у них на руках. Во-вторых, они должны дважды в год проводить мониторинг своего жилищного фонда в осеннее-весенний период, на основании которого в дальнейшем и формируются планы по проведению текущего и капитального ремонтов.

Сотрудники обслуживающей компании при обследовании домов определяют, в каком состоянии крыша, инженерные системы, несущие конструкции. После чего дают заключение о состоянии дома и рекомендации в виде актов по отдельным видам работ, где указывают, что конкретно нужно исправить.

Если крыша в плачевном состоянии целиком и кровельные работы проводились лет 20 назад, значит, требуется проведение капитального ремонта. Управляющая компания может проконсультировать жителей дома и дать рекомендации, что им нужно сделать в первую очередь. К примеру, жители считают, что требуется капитальный ремонт крыши, а коммунальщики готовы поправить дело текущим ремонтом, тогда собранные на капремонт деньги можно будет направить на более важные работы, требующие неотложного внимания.

—Коммунальщики обязаны помочь жителям провести все необходимые собрания, – продолжает наш эксперт. – Результаты совместной работы собственников и коммунальщиков передаются в муниципалитет, где формируется ведомость, которая станет частью областного краткосрочного плана проведения капремонтов МКД в регионе. К сожалению, в Новотроицке жители неактивны, вяло принимают участие в жизни своего дома, не инициируют общих собраний, где бы обсуждались вопросы проведения капремонта. Но решение о ремонте должно быть принято.

На этот случай в законе есть оговорка: если собственники сами не приняли решение по ремонту дома, то этим обязан заняться муниципалитет, определив рекомендуемый объем работ, источники заимствования средств и размер взноса. А также утвердить механизм возврата денег. При этом ремонт должен укладываться в рамки сформированного ежемесячными отчислениями жителей дома капитала – они могут сделать те виды ремонта, на какие хватит собранных средств. Если с деньгами дефицит (платят не все или предстоит дорогой ремонт), региональный оператор может предоставить заимствования.

Собственники могут взять и банковский кредит, но тут важно понимать, что им еще придется оплачивать проценты за пользование деньгами.

В качестве примера рассмотрим дом по улице Уральской, 4 За годы действия программы капремонтов было собрано 553 тысячи рублей (собираемость 77%). А  полномасштабный ремонт стоит даже с учетом планирующейся экономии больше 13 миллионов. Таких денег с помощью взносов жильцы не соберут до самого конца действия программы в 2043 году. Фонд может покрыть разницу, заимствуя средства из отчислений жителей соседних домов, складывающих средства в общий котел. Но ее придется вернуть, а сделать это можно только подняв ежемесячный платеж, отмечает Симонова. В нашем примере – с 6,26 до 25,2 рубля.

— Региональный оператор за полгода уведомляет собственников о том, что планируется проведение видов работ по капремонту: размещает на сайте orbfond.ru всю информацию по дому: предельную стоимость работ и сумму, которую жители накопили. Там же можно увидеть объем заимствований, который позволил бы осуществить капремонт в полном объеме, – комментирует Симонова. – Сумму, которую дом заимствует, разбивают на межремонтный период до 2043 года, без процентного увеличения, и делят на количество квадратных метров. Софинансирование работ возможно и муниципалитетом, и управляющей компанией. Если жители не готовы к повышению тарифа или хотят обойтись без займа, тогда они принимают решение о переносе отдельных видов работ на более поздние сроки.  

Для каждого дома существует дефектная ведомость, которую составляют специалисты управляющих компаний. Суммы ремонтов рассчитываются исходя из предельной стоимости их проведения. Ее величина может уменьшиться в ходе просчета проектной организацией и в ходе выбора подрядчика на тендере. Расчет стоимости видов работ проводит управляющая компания. Юлия Симонова отметила, что специалисты Фонда могут помочь жителям, предоставив формулы, по которым считается стоимость работ. А вот делать расчеты сотрудники организации права не имеют.

Власти, разрабатывая величину тарифа, ориентировались на минимальные показатели. И хотя уже сегодня, по словам Юлии Симоновой, есть примеры, в том числе и в Новотроицке, когда жители согласились платить больше минимальной суммы, очевидно, что они единичны и не станут правилом. Вряд ли жители упомянутого в тексте дома №4 по улице Уральской когда- нибудь согласятся ежемесячно платить около полутора тысяч рублей за «трешку» даже имея все доказательства того, что капремонт в их доме будет сделан по высшему стандарту. Но закон менять никто не планирует, а значит ситуация и дальше останется в подвешенном состоянии: одни не платят – другие не делают.